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¿Qué es un avalúo?

Diciembre 6, 2022   |   Consejos, Inversión,

¿Qué es un avalúo?

Aideé Miroslava Cortés Ruiz

Un avalúo es, en pocas palabras, un estudio que se realiza para conocer el valor de tangibles e intangibles –tangibles como casas, terrenos, autos, joyas, carros, obras de arte, aviones, etc.; o intangibles como una marca, el medioambiente, etc.–, de todo lo que tenga valor, hecho por especialistas que toman en cuenta varias condiciones.

Es importante conocer un poco de historia acerca del avalúo. Veamos:

 

Antecedentes de la valuación a nivel mundial[1]

A lo largo de la historia de la humanidad se puede distinguir una serie de eventos que han marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de ésta.

A continuación, de una forma muy resumida, se establecen los primeros indicios de los conceptos sobre la propiedad de los bienes, según el texto de Horst Karl Dobner.

 

Prehistoria

El ser humano, en sus primeros hechos, se destaca por el desarrollo de armas de cacería, utensilios para la alimentación, la caza de animales, etc. En todos estos actos y muchos otros invierte una serie de insumos como materiales, tiempo, ingenio, etc. Ese acto de invertir acciones que otros no realizan le dio un sentido de tenencia o propiedad sobre esos elementos.

Antes de que surgieran las sociedades agrícolas no había limitaciones sobre el uso de la propiedad: había la suficiente extensión y no había excusa para formar parcelas, fincas o similares.

Con el uso de la tierra con vocación agrícola aparecen distintas clases, clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra: la tierra toma un concepto de bien generador de riqueza.

El derecho sobre la propiedad de la tierra aparece en la época de transición del periodo mesolítico al neolítico y con la aparición del arado y la hoz, el inicio de la construcción de viviendas y megalitos (6000 a.C.) se testifica la definición de propiedad raíz.

 

Babilonia

Nemrod (2 640-2 575 a.C) fue quien fundó Babilonia, civilización a la cual se le confiere el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luego ideogramas y luego en fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar tablillas, contratos e informes.

En las inmediaciones de la ciudad de Teloh se encontró una reliquia de invaluable valor: una tabla de barro que data de aproximadamente 4,000 años a.C. En esta tabla se muestra un plano codificado, la cual simboliza a la ciudad de Dungui, sus parcelas (trapecios, rectángulos), con sus medidas de lado y superficie. Estas tablillas de barro eran importantes en razón que existía un movimiento inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras (contratos, compra-venta, cesiones, permutas, préstamos, pagándose en especie o con metales. Los que cultivaban la tierra debían pagar un tributo en proporción al valor que generaba la tierra (ingreso por cosechas).

 

Egipto

En Egipto se tenía una acción particular en la cual el rey era un Dios o representante de Dios en la Tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de todo, incluyendo la tierra. Por ese motivo éste rentaba este insumo.

Luego de la IV Dinastía, la propiedad inicia una transición de ser objeto de renta al concepto de propiedad pura. Existen evidencias escritas que la revolución en el uso de la tierra: la lleva a cabo Ramsés II el Grande (siglo XVI a.C.).

Según Herodoto: “Sosostris dividió el suelo de Egipto entre los habitantes asignándoles a todos lotes cuadrados de terreno de igual tamaño, y obteniendo su recaudación principal de la renta que los poseedores tenían que pagarle año por año. Los lotes tenían lados de 100 codos”.

En la época de Ptolomeo la tierra se dividía en cinco tipos: las tierras del rey (tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto), las tierras asignadas cultivables (tierras que el rey entregaba a sus funcionarios mientras prestaban servicio), las parcelas invendibles (tierras de los soldados), las tierras del templo, y las tierras de personas particulares (sujetas al pago de impuestos)

 

Roma

El derecho romano asignada que al primer ocupante de un área le pertenecían la tierra, el agua, el aire y los animales que sobre ésta existiesen (derecho de propiedad exclusiva).

Los bienes de un enemigo o un aliado no estaban asegurados de la misma forma.

En realidad, los fundamentos del derecho romano provienen de las llamadas Doce Tablas, elaboradas por los Decenviros (460 a.C.). Estas tablas talladas en mármol presentan los siguientes principios que influyeron en la concepción del derecho privado: la propiedad privada sobre bienes raíces, la libertad para disponer de los bienes raíces mediante contratos y documentos, el traslado de los bienes por herencia.

En el periodo 405-395 a.C. se da el llamado “sitio de Veies”, que marca el inicio del expansionismo romano por occidente, que también marca el inicio de la propagación de la jurisprudencia romana, que prácticamente es la base de la mayor parte de las legislaciones de occidente.

 

Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica [2]

Según Vicente Caballer, la civilización Inca fue la primera tasadora en América. El mercado inca no tenía moneda ni mercado y su desarrollo sólo podía tener un desempeño eficiente con la participación de los tasadores o llamados chaninchaqkuna. Estos posteriormente establecieron los primeros catastros en América, para posteriormente seguir con esta técnica los conquistadores españoles y portugueses en los períodos de la colonia. Principalmente durante la época del siglo XX, se generan los primeros centros de estudio y asociaciones de valuadores entre las que se cita a la más antigua, como fue el Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (1890).

Posteriormente podemos citar las siguientes asociaciones:

En 1949, fundación de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación UPAV (1949), IBAPE (Instituto Brasileño de Avaluadores y Peritos de Ingeniería, que en la época de 1980 se reúne con el resto de las asociaciones de valuadores Brasil. Se destaca el potencial científico de sus valuadores.

1981: creación de The International Sandards Committee, TIAVSC. Cambia su nombre en 1994 a Comité Internacional de Valuación, IVSC.

1965, Sotave (Sociedad de Tasadores de Venezuela)

Asociación de Avaluadores de Paraguay

Instituto de Avaluadores del Uruguay

Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación

Instituto Argentino de Tasaciones (4 de abril de 1957).

 

Importancia de la valoración

En los momentos actuales la importancia de la valoración de todo tipo de activos está fuera de duda.

En cualquier sociedad moderna, para un gran número de actos económicos, es necesario conocer el valor de los activos implicados. Empezando por las expropiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con hechos tan cotidianos como enjuiciamientos civiles, particiones de herencias, compra-ventas de inmuebles urbanos o fincas, hipotecas, etc.; y terminando con valoraciones catastrales con fines impositivos, la valoración de activos es un hecho trascendente en cualquier país. Y es más: cuanto mayor es el progreso económico, al ser más intensa la actividad económica, también mayor es la necesidad de una mejor y más ajustada valoración de los activos de esa sociedad.

Certeza y tasación [3]

Tasar es el acto de valorar un bien; es decir, de señalar o medir su valor de mercado.

Valorar objetos es un acto habitual y empírico que muchas veces se hace inconscientemente.

Cada cambio de dominio de un bien, por trivial que sea, implica una apreciación que es una tasación elemental, una estimación del valor del bien que es objeto del intercambio. Cualquiera puede hacerlo, el punto es hacerlo bien. Normalmente se pide una tasación cuando se necesita evaluar el riesgo asociado a una decisión de inversión o de financiamiento.

Tasar un inmueble implica determinar su precio a priori, antes que la negociación y el intercambio tengan lugar.

La magnitud de los recursos que intervienen en la gestión, producción y transferencia de los inmuebles a sus usuarios, y la complejidad del proceso, exigen conocer con certeza el valor de los bienes que están en juego. Tarea particularmente compleja cuando el inmueble en cuestión interesa a más de una persona, cada una de ellas con su propia percepción de su valor, es decir, con su propia estimación respecto de cuánto dinero pagaría para comprarlo o de cuánto estaría dispuesto a recibir por su venta.

Por lo tanto, detrás de cada tasación subyace una controversia sobre el valor del bien entre los interesados.

Sin embargo, independientemente de la objetividad y rigurosidad del tasador, siempre habrá algún grado de incertidumbre: es una condición imposible de eliminar. Muchas razones lo explican, pero básicamente se circunscriben a tres ámbitos: a las particularidades de los inmuebles, a la dinámica del mercado y a la disponibilidad de información oportuna y fidedigna sobre ambos.

Solo en la medida que el tasador considere y comprenda estas razones podrá actuar adecuadamente para reducir la incertidumbre al mínimo, e incluso sacar ventaja de ella.

 

No te pierdas la siguiente publicación, en estas mismas páginas, en la que nos enfocaremos en la historia de la valuación en México.

[1] 2013. Valuación de Inmuebles. Tomo I. Segunda Edición. Rodolfo H. Pellice, p. 20

[2] 2013. Valuación de Inmuebles. Tomo I. Segunda Edición. Rodolfo H. Pellice, p. 22.

[3] 2013. Valuación de Inmuebles. Tomo  I. Segunda Edición. Rodolfo H. Pellice, p. 28

 

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