Enero 21, 2021 | Consejos,
¿2021 buen año para comprar casa a crédito?
Las tasas de interés de los créditos hipotecarios a la baja y las facilidades de pago buscan evitar que la compra y venta de viviendas se detenga en México.
Nota de opinión de Miguel Olivera en “mibolsillo.com” del 7 de enero de 2021:
La pandemia ha frenado planes. Pero si pensabas que 2021 sería un año ideal para comprar casa y empiezas a dudarlo, en Consejero de Bolsillo hacen sugerencias para que tomes esa decisión.
El Covid-19 ha creado circunstancias especiales para quienes buscan comprar o vender una vivienda.
Por un lado, la incertidumbre causada por la pandemia hizo que muchas personas dejaran en pausa la compra de su casa.
Por otro lado, las tasas de interés de los créditos hipotecarios han bajado y son atractivas.
Además, muchos constructores y desarrolladores de vivienda buscan atraer a los compradores con ofertas especiales, precios con descuento, flexibilidad en el pago del enganche y más.
Entonces ¿2021 luce como un buen año para comprar casa?
En el sector inmobiliario las consecuencias de la pandemia no han sido tan grandes como en otros sectores. Claro que la colocación hipotecaria debe haberse afectado 30 por ciento, pero a pesar de eso no ha sido tan fuerte como lo que se ha visto en otros países, por ejemplo, en Perú o Colombia, donde los créditos hipotecarios se cerraron en 15 días, en abril de 2020, y apenas hace un mes más o menos se están permitiendo el acceso de nuevo.
En México no se han registrado esas caídas en esa magnitud. Eso significa que la gente ha seguido comprando viviendas.
Tanto el Infonavit como la banca reaccionaron muy bien desde un inicio para emitir prórrogas e implementar instrumentos de protección para no aumentar las carteras vencidas de los bancos, derivadas de problemas de pagos.
Todas esas prórrogas se irán acabando a lo largo de este año. Entonces pareciera que el impacto que pudiera haber por problemas de pagos, derivados de gente que ha perdido sus trabajos o su capacidad económica para cubrir sus compromisos en hipotecas, lo vamos a notar hasta el año que viene si es que se da. Si llegara a darse, de seguro se tendrán ofertas en esos inmuebles, habrá oportunidades. Sin embargo, no queda claro que se generen demasiadas oportunidades. Es posible que sea hasta finales de febrero o marzo que podamos ver algún cambio en la evolución que se tiene hasta ahora.
Tiene que ver mucho con la efectividad de la vacuna, si todo mundo va a tener acceso a ella y si volvemos a una relativa normalidad. Éstos son factores que van a influir en el comportamiento del mercado inmobiliario.
Se elaboran censos de la oferta de vivienda nueva que existe en la Ciudad de México y el Valle de México, se visitan los desarrollos. La respuesta, en promedio, es que los valores no han bajado: hay un cambio de poco más de 1 %. Puede ser que en algunas zonas se hayan notado incrementos en el valor, pero eso se da porque entraron proyectos nuevos.
Hay alrededor de 1,500 o 1,600 proyectos activos en la Ciudad y el Valle de México, han entrado y salido algunos, que eso también es una buena noticia, significa que los desarrolladores, a pesar de la situación, siguen pensando en desarrollar vivienda.
La estabilidad de precios que se observa en el mercado de la vivienda indica que no había una burbuja inmobiliaria antes de la pandemia. Si la hubiera habido, los precios hubieran bajado drásticamente durante esta crisis.
Quizá en 2022, una vez que pase la situación actual, se presente una elevación en el costo de los inmuebles. Esto nos lleva a pensar, además de las tasas bajas que hay en la banca en este momento, que podría ser una buena opción comprar ahora, por los valores que presentan los inmuebles.
Esto siempre y cuando las capacidades económicas para contratar un crédito hipotecario no se vean afectadas por un riesgo de perder el empleo que es el riesgo máximo que el común denominador de la gente podría llegar a enfrentar.
El único segmento donde por ahora se ven algunas oportunidades de compra es en residencial plus, que se trata de propiedades de arriba de seis millones de pesos.
Hay mucha gente que tiene ese tipo de propiedades y que sí está vendiendo porque tiene necesidad de liquidez. En las crisis mucha gente recurre a vender propiedades para generar liquidez y cubrir otros compromisos.
Entonces puede ser que se encuentren buenas oportunidades para adquirir esas residencias. Esas oportunidades se presentan más cuando tienes todo el capital para hacer una compra de contado y si hablamos de que en la ciudad de México el valor promedio de la vivienda es de 5.6 o 6 millones de pesos, pues la verdad es que se complican las cosas.
Fuera de ese sector no se nota que haya habido un aumento en venta de inmuebles. Eso tiene que ver con que sigue habiendo cierta estabilidad económica. Mucha gente que ha perdido su trabajo y hay muchos negocios que se han tenido que cerrar o clausurar, pero desde la perspectiva macroeconómica hasta este momento no es mucha la afectación.
Entonces los precios son estables y hay oportunidades hipotecarias. Entonces si tienes un empleo estable y finanzas personales bajo control, esto es lo que debes saber sobre comprar casa en 2021.
Hay mucha más flexibilidad en los plazos para pagar los enganches. Normalmente piden 20 o 10 % o 5 %, dependiendo del producto hipotecario, pero hay un diferencial que siempre tienes que pagar como enganche, para generar un apego a la garantía, a la propiedad como tal.
Normalmente esos pagos a lo mejor dan uno o dos meses para pagar. Hay algunos desarrollos que están en preventa, que manejan plazos de 6 o 12 meses. Aunque tengas el dinero para pagar el enganche de golpe, si puedes pagarlo en mensualidades no te descapitalizas, siempre y cuando no apliquen algún interés adicional.
Este panorama nos deja ver que es buen momento para seguir adelante.
Final del formularioPrimero hay que diferenciar si vas a comprar un inmueble nuevo o usado. En este segundo caso es muy importante que te fijes, que tengas en cuenta que mientras más edad tenga la casa, más mejoras vas a tener que hacer, que pueden ir desde cambio de instalaciones eléctricas, tuberías si hablamos de casas de más de 20 o 30 años que te las encuentras prácticamente en todos lados en la ciudad de México, es la edad promedio que pueden tener las casas.
Entonces tendrás que pensar en hacer ese tipo de inversiones adicionales. Si compras una vivienda o un departamento nuevo hay que fijarse muy bien en todas las políticas de garantía que los desarrolladores ofrecen respecto de vicios ocultos que puedan aparecer al paso del tiempo. Es normal que la vivienda nueva, sobre todo si es producida en masa, como es un producto mucho más económico pues tiende a tener unos defectos y si no estás cubierto con garantías deberás asumir esos costos.
Algo que no se nos puede olvidar al comprar casa son los gastos asociados a vivir en un condominio, mientras más amenidades y servicios haya, como gimnasio o jardines hay un impacto en el costo de mantenimiento y, claro, en tu presupuesto, pues se suma este gasto mensual al pago de tu hipoteca.
Mucha gente llega a pasarlo por alto y al final no lo pueden pagar porque van ya muy forzados con el pago de la hipoteca y eso genera un efecto negativo en el resto de los condóminos porque se junta ya mucha gente que no puede pagar el condominio, entonces todas esas amenidades entran en desuso, y eso en automático genera una disminución en el valor del inmueble.
Se aconseja que te fijes en algunas cuestiones. Veamos:
La plusvalía es una herramienta para hacer crecer el patrimonio, tu casa. Entonces es relevante saber cuáles son los factores que hacen que tu casa valga más.
Las condiciones son favorables. Si además tu situación personal también lo es, no lo dudes: no sabemos cuánto tiempo duren las tasas bajas en créditos y los precios estables.
Es buen momento para comprar.
