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Ampliar tu casa: algunas recomendaciones obligadas

Julio 14, 2020   |   Consejos, Estilo de Vida,

Nuestra familia creció, al igual que el ingreso familiar solo o conyugal. Y con ello, también la necesidad de ampliar nuestra casa. Pero ese crecimiento patrimonial no es solamente contratar maestros albañiles –aun cuando existen unos verdaderos maestros—para que levanten bardas y demuelan muros. Asesórate con arquitectos o ingenieros civiles, pues hay una serie de consideraciones de trámites legales y de estructura ingenieril que son básicas al emprender la obra y que si vives ignorándolas podrías acarrearte grandes conflictos… y gratis.

Esteban Javier Méndez Galindo

 

Una casa propia es un patrimonio importante en la vida de toda persona, el principal, y sin el cual, quizá, no hay desarrollo ni condiciones para la estabilidad.

Desde luego, las necesidades espaciales y funcionales cambiarán en el tiempo y será cuando  consideremos remodelar o ampliar nuestra vivienda.

Ante tal evento hay algunos puntos esenciales que deberás conocer antes de comenzar con ese proyecto:

  • Es importante que tengamos copia de los planos arquitectónicos y estructurales de nuestra casa, documentos básicos para considerar y efectuar las ampliaciones más adecuadas a la estructura de tu vivienda. Depende de la complejidad del trabajo a ejecutar, es muy probable que te los pida el constructor que te trabajará.
  • Es fundamental contar con la asistencia de un arquitecto o un ingeniero que sea perito responsable de obra y esté registrado ante la Dirección de Obras Públicas de cada Municipio, profesionista que te podrá apoyar en el diseño, el cálculo y la supervisión de la obra. Esta decisión de apoyarte en un profesionista te ayudará a mejorar tu proyecto y satisfacer tus expectativas en la remodelación.
  • Busca referencias confiables de las personas que estés evaluando para contratar.
  • Por otro lado, te sugerimos realizar con anticipación los trámites legales necesarios –inspección del IMSS, permisos en Obras Públicas, etc.– para que sean resueltos con eficiencia y se eviten inconformidades y conflictos, teniendo como fin garantizar un mejor trabajo y apegado todo a una cultura de legalidad.

A continuación exponemos algunas preguntas y respuestas que comúnmente surgen cuando se va a modificar o ampliar una vivienda:

 

¿Cuándo es necesario solicitar un permiso o una licencia de construcción, en dónde se solicita y qué requisitos se deben reunir?

En algunas localidades se manejan los permisos menores y licencias de construcción, por ejemplo:

Será un permiso menor cuando la ampliación en planta baja sea menor de 50.00 m²,  y/o menor de 35.00 m² de construcción en planta alta. No son acumulables, o de lo contrario se solicita una licencia. Aplica también cuando se levanten bardas, se vayan a colar banquetas, losas o techumbres para patios o cocheras y remodelaciones de fachadas.

Será una licencia de construcción cuando en planta baja y planta alta los m² de construcción superen respectivamente a los anteriores.

 

¿En dónde puedo solicitar el permiso o licencia de construcción y cuál es el costo?

Por lo regular es en las oficinas  de la Presidencia Municipal de tu localidad. Ahí te  informarán sobre los requisitos y costos.

 

¿Qué sugerencias se pueden hacer para el pago de servicios del contratista o constructor?

Al inicio de la obra se solicita un anticipo para comenzar y posteriormente es recomendable pagar por avance físico de la obra. Trabajo realizado es trabajo pagado. Por ejemplo: cuántos castillos se levantaron, cuántos m² de losa se colaron, etc.

Busca referencias confiables de las personas que estés evaluando para contratar.

¿Qué necesito para ampliar en la parte posterior, al frente o techar la cochera?

Tu contratista o responsable de obra deberá sugerirte y diseñarte la estructura que requiera la ampliación, tales como columnas, zapatas corridas y aisladas, losas de entrepiso, losas de azotea, instalaciones, etc. Aunque hay muchos maestros de obra –netamente empíricos– que son verdaderos artistas, hay otros cuya experiencia pudiera ser de dudosa confiabilidad.

 

¿Es permisible abrir ventanas, respiraciones o ventilaciones y colocar descargas pluviales hacia pasillos, patios  o propiedades colindantes?

No. Bajo ningún caso se efectuarán trabajos que invadan total o parcialmente la propiedad vecina, ni al ampliar ni al remodelar.

¿Qué bardas corresponden a mi propiedad?

La mayoría de las viviendas tienen barda lateral (la que va pegada a la vivienda) y la posterior varía por diversas condiciones. Te sugerimos que le preguntes al supervisor de obra.

 

¿Es permisible usar las bardas cabeceras, colindantes o medianeras como muros de apoyo en modificaciones o ampliaciones de vivienda?

No. En ningún caso. La cimentación de las bardas no está diseñada para tener peso de vigas o trabes, losas y apoyar ampliaciones en segundo piso. El cliente deberá contar con la asesoría de un arquitecto o ingeniero para reforzar las bardas y darles otro uso que no sea el de dividir. Es importante revisar la propiedad de la barda antes de hacer uso de la  misma.

¿Es permisible usar paredes de viviendas colindantes para integrarlas a la ampliación?

No. Aun cuando la ampliación o modificación de la vivienda vaya a quedar junto a una casa vecina, es necesario contar con un propio muro independiente.

 

Cuando la vivienda se modifica o se va ampliar ¿es posible usar otros sistemas constructivos diferentes al actual?

Sí. El sistema constructivo de la mayoría de las casas permite una fácil adaptación con otros materiales tales como madera, estructuras Covintec, paneles Monolite, entre otros. Algunos proveedores de estos productos ofrecen a sus clientes asesoría,  planos técnicos y especificaciones sin costo alguno.

 

¿Qué consideraciones se deben mantener cuando se va a sembrar pasto, árboles o cualquier otro tipo de vegetación?

Es común que se desee retirar parte de la base de material compactado con el objetivo de tener un jardín agradable; mas es importante saber que sobre esta plataforma descansa la cimentación de la vivienda y que en el caso de dañarla es posible que los muros y pisos se agrieten. Para evitar lo anterior se debe mantener un excedente de plataforma no menor a 60 o 75 cm mínimo  respecto al  perímetro de la vivienda. Ver plano de instalaciones para ver dónde se localizan tuberías de agua, drenaje  y gas para no plantar árboles cuyas raíces puedan dañarlas.

 

¿Es indispensable la banqueta perimetral de la vivienda? ¿la puedo retirar?

Sirve para protegerla de humedad y así evitar salitre en muros. Además protege la plataforma o terraplén sobre el que descansa la cimentación de la vivienda.

 

Y por último esta consideración: el cuidado la imagen urbana y del entorno del fraccionamiento es responsabilidad de sus vecinos.

Cuando se hacen cambios, bardas, remodelaciones de fachada o de la vivienda, el cliente  debe tener un compromiso de mantener y mejorar  las condiciones de la misma. Ten en cuenta que el deterioro del entorno es contaminación visual y afecta la plusvalía de tu vivienda.

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